房子还没过户，买家却意外死亡？

遇到一个特殊的案例 —— 家里老父亲要买一套房子，签完合同、付完定金，父亲却突然去世。房子还没有过户，可以把房子登记在儿子名下吗？

其实，这种案子很不少，随手一查，就有10,431件！光上海就1222件，北京647件。让人不由得感慨人世无常啊。

这个问题，需要分几个层次来解答。

第一，  房子不是父亲的遗产，不能直接继承。

房子作为不动产，只有登记过户之后，才能变成买方的财产。因为买卖合同没有履行完毕，房子没有过户到父亲名下，产权还属于原房东，所以不能作为父亲的遗产直接继承。

第二，  合同一方死亡，合同并不当然解除。

合同一方去世，合同应该怎么办？

《民法典》通篇没有任何规定。

一般认为，纯财产性的合同，死亡一方的继承人可以要求继续履行；

但人身属性的合同权利、义务，不能当然地转移给继承人。

举个例子，

张三借给李四100万，这属于财产性的合同关系。如果张三死亡，显然这笔债权还在，张三的继承人可以要求李四还款；

张三为李四提供常年法律顾问服务，这就是人身属性的合同关系。如果李四死亡，合同就只能终止，张三不能要求李四的继承人继续聘请他。

第三，  房屋买卖合同可以继续履行，但继承人需要具有购房资格。

房屋买卖合同本身是财产性质的合同，尤其是对于卖家而言，只需要收取房款，父亲收还是儿子收，没有区别。所以，遇到卖家去世的案子，只要买家没有问题，法院清一色地判卖家的继承人配合买家办理过户。

但对买家来说，存在限购的问题，而“购房资格”本身并不能继承。因此，如果是买家中途去世，买家的继承人要求继续履行的，需要继承人具有购房资格。

对于经适房、限价房等保障性住房，不仅需要有普通的购房资格，还需要有享受保障性住房福利的资格。

《北京市住房和城乡建设委员会关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》（京建法[2010]523号）

第三（二）条：

“购房人签订购买经济适用住房或限价商品住房合同后死亡，依下列情况办理：

1、购房人签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡的，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。

2、购房人在办理房屋产权登记后死亡，购房家庭其他成员可依据继承法律规定办理相关房屋登记手续，产权性质不变。”

第四，  购房资格的例外

继承人的购房资格在法院判决做出前取得即可。

如果是限购政策实施之前就已经签订了买卖合同，那么不需要审查购房资格。

事实上，十多年前签的买卖合同，现在才冒出来打官司的案子非常多。比如动迁房，或者是预售商品房，当时卖家也没有拿到房本，熬着熬着，人都熬没了，就变成了下一代人在打官司争夺房子。

第五，  继承人没有购房资格，或者不愿继续履行合同，可以要求解除合同

房屋买卖合同的履行，不仅需要购房资格，还涉及按揭dk的审批，剩余房款的支付，如果继承人因为经济负担等原因不愿买下房子的，法律并不强迫其继续履行。继承人可以要求解除合同，由卖家退还已经支付的房款。

因为买家死亡是意外事故，卖家没有过错，也不会涉及违约赔偿。

第六，  儿子的继承权

假定儿子具有购房资格，也愿意继续履行合同，那么仍然需要梳理清楚继承权。

法律规定的第一顺位继承人是死者的配偶、子女和父母。

如果死去的父亲，配偶和父母健在，有其他子女，那么他们都有继承权，需要他们放弃继承权后，儿子才可以单独继续履行合同，把房子过户在自己名下。

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